20 Fev Alterações ao regime do arrendamento urbano

No passado dia 12 de Fevereiro de 2019 foram publicadas, a Lei n.º 12/2019, a qual visa proibir e punir o assédio no arrendamento, e a Lei n.º 13/2019, a qual aprova medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, as quais entraram já em vigor no dia 13 de Fevereiro de 2019.

A Lei n.º 12/2019, de 12 de Fevereiro, vem enunciar um princípio geral de proibição do assédio no arrendamento, o qual abrange comportamentos ilegítimos do senhorio ou de quem o represente e, ainda, de qualquer terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do imóvel, que perturbem, constranjam ou afectem a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeçam ou prejudiquem gravemente o acesso e a fruição do locado.

Este diploma legal estabelece, ainda, um mecanismo através do qual o arrendatário poderá intimar o senhorio a tomar providências no sentido de (i) cessar a produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros actos, praticados por si ou por interposta pessoa, susceptíveis de causar prejuízo para a sua saúde e a das pessoas que com ele residam legitimamente no locado (ii) corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respectivo edifício que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens e (iii) corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, electricidade, gás ou esgotos.

Por sua vez, a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, veio alterar substancialmente o regime jurídico do arrendamento urbano, invertendo o caminho de maior liberalização do mercado de arrendamento a que vínhamos assistindo, com o intuito de reintroduzir uma maior estabilidade nos contratos de arrendamento existentes. Destacamos a seguir as principais alterações:

Forma do contrato: A falta de contrato escrito de arrendamento deixará de gerar a nulidade do mesmo, sendo possível ao arrendatário fazer prova da existência do contrato (verbal) por qualquer forma admitida na lei, desde que a falta de forma não seja imputável ao arrendatário e demonstre a utilização do imóvel sem oposição e o pagamento de renda por um período mínimo de 6 meses;

Prazo de duração do contrato: Anteriormente à presente lei, não existia qualquer prazo mínimo de duração dos contratos de arrendamento, passando agora os contratos de arrendamento para habitação a ter a duração mínima obrigatória de um ano, com excepção dos contratos celebrados para habitação não permanente ou para fim especial transitório (designadamente para motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos);

Indemnização em caso de mora do arrendatário: Foi igualmente reduzida a indemnização que o arrendatário deverá pagar ao senhorio em caso de atraso no pagamento da renda, a qual é reduzida dos anteriores 50% dos valores em dívida para apenas 20% desse valor;

Período de renovação do contrato: Anteriormente, na falta de indicação em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo renovava-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração. Com a alteração inserida pelo referido diploma legal, prevê-se que, na falta de estipulação em contrário, o contrato se considera renovado por um período mínimo de três anos, no caso de arrendamento para habitação, e de cinco anos, no caso de arrendamento para outros fins (salvo nos casos de contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fim especial transitório);

Oposição à renovação pelo senhorio: Prevê-se agora, como regra geral, que a oposição à renovação do contrato para habitação, deduzida pelo senhorio, apenas produzirá efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Ou seja, na prática, mesmo que o contrato de arrendamento seja celebrado por prazo inferior a três anos, o senhorio apenas poderá exigir a restituição do imóvel, por oposição à renovação do contrato, três anos após a data da celebração do mesmo.

No caso dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, foi estabelecida a impossibilidade de oposição à renovação do contrato pelo senhorio nos primeiros cinco anos de vigência do mesmo, independentemente do prazo de duração do contrato que tenha sido estipulado entre as partes.

Denúncia de contratos de duração indeterminada: São igualmente incluídas diversas limitações à possibilidade de o Senhorio denunciar o contrato, nomeadamente por obras quando destas venha a resultar local com características idênticas às do locado.

Contratos de arrendamento para fins não habitacionais: Foi limitada a liberdade contratual que era conferida pela lei a este tipo de contratos, para além da já referida impossibilidade de oposição à renovação do contrato pelo senhorio nos primeiros cinco anos de vigência do mesmo, foram ainda limitados os casos em que o senhorio poderá denunciar o contrato (passando o senhorio, mesmo nas situações admissíveis, a ficar sujeito a obrigações de indemnização).

No que respeita às alterações introduzidas ao NRAU, destacamos:

• a criação da Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA), a qual permite ao arrendatário exigir do senhorio, entre outros, o reembolso dos montantes despendidos pelo arrendatário na realização de obras no locado que, nos termos da lei, devessem ser executadas pelo senhorio.
• o alargamento das situações de transmissão por morte do contrato de arrendamento que passa a abranger filho ou enteado (com 65 anos ou mais) que com o arrendatário convivesse há mais de 5 anos, desde que o RABC do agregado familiar seja inferior a 5 RMNA.
• a limitação da possibilidade de o senhorio se opor à renovação ou denunciar contratos de duração limitada para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU (i.e depois de 15 de Novembro de 1990) quando o arrendatário tenha mais de 65 anos ou grau comprovado de deficiência superior a 60% e resida há de 20 anos no locado.

A Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, veio ainda alterar e aditar o Regime Jurídico da Realização de obras em Prédios Arrendados e o Regime Jurídico do Subsídio de Renda a Atribuir aos Arrendatários com Contratos de Arrendamento para Habitação celebrados antes de 18 de Novembro de 1990, em processo de actualização de renda, e o regime jurídico de determinação do rendimento anual bruto corrigido – introduzindo alterações relevantes que visam tutelar a posição dos arrendatários nas situações reguladas pelos referidos diplomas legais, incluindo reforço no valor das indemnizações e no direito ao realojamento.