09 Abr Regime excepcional para o pagamento da renda nos contratos de arrendamento, no âmbito da pandemia Covid-19

Entrou em vigor no passado dia 7 de Abril, a Lei 4-C/2020, de 6 de Abril, que confere aos arrendatários a possibilidade de pagar mais tarde as rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, sem quaisquer penalidades ou juros.

1 – Em que consiste este regime excepcional?

Este regime excepcional consiste na possibilidade que é conferida aos arrendatários de poderem pagar, em duodécimos, as rendas vencidas entre o dia 1 de Abril de 2020 e o primeiro mês subsequente à cessação do Estado de Emergência, inclusive, nos doze meses seguintes, juntamente com a renda de cada um desses meses.

2 – Quem pode beneficiar deste regime excepcional?

I – Nos Arrendamentos para Habitação:

• Os arrendatários que:

a) tenham uma quebra superior a 20% nos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; E

b) a taxa de esforço do seu agregado familiar, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja igual ou superior a 35%;

• Os senhorios que:  

a) tenham uma quebra superior a 20% nos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; E

b) Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente Lei.

II – Nos Arrendamentos para outros fins (comércio, indústria, serviços):

1 – Os arrendatários de estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respectivas actividades suspensas ao abrigo da Declaração do Estado de Emergência, ou por determinação legislativa ou administrativa, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de actividades de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica;

2 – Os arrendatários de estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

3 – Como se demonstra a quebra de rendimentos?

A demonstração da quebra de rendimentos é efectuada nos termos de portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação (ainda não publicada).

4 – O que devo fazer para beneficiar deste regime excepcional?

Os arrendatários que pretendam beneficiar do presente regime têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, juntando a documentação comprovativa da situação, nos termos da portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da habitação.

• No caso das rendas vencidas a partir do dia 1 de Abril de 2020, a informação referida no número anterior deverá ser efectuada até ao dia 27 de Abril de 2020.

5 – Existe algum apoio financeiro aos arrendatários para o pagamento das rendas?

1 – Os arrendatários habitacionais e os fiadores dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, cujo agregado familiar tenha comprovadamente uma quebra de rendimentos superior a 20% e uma taxa de esforço igual superior a 35%, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem requerer junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).

2 – O disposto no número anterior não é aplicável aos arrendatários habitacionais cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

6 – Existe algum apoio financeiro aos senhorios para compensar a eventual falta de pagamento das rendas ao abrigo do presente regime excepcional?

Caso os arrendatários não recorram ao IHRU nos termos referidos no número anterior, os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% decorrente da falta de pagamento das rendas, poderão solicitar ao IHRU a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS.

7 – O contrato pode cessar caso o arrendatário não pague as rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente?

Não. A falta de pagamento das rendas durante esse período não pode ser invocada pelo senhorio como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

O senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efectuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

8 – O regime excepcional aplica-se a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais?

Sim. O presente regime aplica-se, com as necessárias adaptações, a outras formas de exploração de imóveis para fins comerciais.

9 – O que sucede com as rendas devidas a entidades públicas?

1 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda, com excepção dos arrendatários que beneficiem de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

2 – Os arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de Março de 2020, podem ser isentos do pagamento das rendas por parte das entidades públicas.

3 – As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem estabelecer moratórias aos seus arrendatários.